“債轉股”之后，信托公司與房企展開新博弈

房產公司的流動性風險還在釋放。在政策吹風、金融機構等多方協力之下，從表面看來，情況正往好的方向發展。

日前，恒大的債權人電話會議傳出信號，將與信托公司以“股權轉讓+托管運營”新模式，解決公司流動性緊張的情況。

這一信息，給前期多家信托公司入局房企的動因，做了更好的解釋。

“債權人”到“開發商”

時間退回到2021年11月，中融信托宣布，擬對深圳市花現置業有限公司（以下簡稱“花現置業”）的股權從參股時的49%增至100%，而花現置業原本的大股東是花樣年。

之后，信托公司入局房產項目顯得更頻繁。

2022年1月中旬左右，中融信托接盤中南建設(000961)旗下鹽城港達房地產開發有限公司49%股權；五礦信托連續拿下陽光城(000671)杭州橙光置業19%股權、恒大旗下昆明恒拓置業有限公司100%股權。

1月底，平安信托接盤正榮集團旗下廈門市榮璐置業有限公司49%的股權。

到了2月，恒大的多個項目被光大信托和五礦信托接盤了。

不難發現，在上述股權變動中，信托公司在與房企的合作過程中，身份發生了改變。

信托業資深人士小胡（化名）告訴銀柿財經記者，最近一波“接盤”動作之后，信托公司從原來的債權人身份，變成了持股項目的管理者，與房企的債券合作變成了股權合作。在這個模式下，信托公司直接參與項目的具體運營，在項目的風險把控上更有了主導意義。開發商的身份則轉變為代建方。

“對于我們信托公司來說，處理存量，化解風險才是當務之急�！�

據用益觀察數據顯示，2021年信托行業共計披露風險項目282款，涉及金額達1495.18億元。其中，房地產企業違約是“暴雷”重災區，2021年全年違約規模達 917.11億元，占總違約規模比達61.34%。

“踩雷”后的無奈之舉

銀柿財經記者曾報道，去年以來，多家信托公司深陷房產企業的流動性危機，以五礦信托為例，不僅“踩雷”了恒大、藍光發展(600466)，還“命中”了華夏幸福(600340)等。

總的來說，與房企合作項目越多、捆綁越深度的信托公司，暴露的風險也高，亦越顯脆弱。

五礦信托在入局恒大時曾向媒體表態，面對與恒大集團合作的部分項目風險，五礦信托以維護投資人利益為首要目標，尋求化解路徑。經過反復論證，五礦信托認為通過獲得項目公司全部股權及管理權，推動項目正�；�運營，是當前解決恒大項目問題的最優方案。

“這也是我所說的信托公司的無奈�！毙『�告訴記者，之前信托公司是拿著債權被動地等房企還錢，還會有房企“擺爛”不還錢。但“債轉股”模式之下，信托公司主動性更高，結果就會不一樣。

不過，小胡告訴記者，這一模式的逐漸落地，更多也是政策吹風的結果。

去年12月，央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務，助力化解風險、促進行業出清。

這一政策的發布，給房地產行業風險化解指引了更清晰的方向�！爱斝磐泄�司以股權的形式承接的項目收并購，對于房企原本承壓的‘三條紅線’壓力有所幫助，對緩解流動性壓力更為直接�！毙『�補充道。

據銀柿財經記者統計，恒大在向光大信托和五礦信托出售4個項目的相關股權時，可收回前期投資款達19.5億元，化解項目涉及的債務約70億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也曾表示，信托“接盤”房企項目，當然是有私心的�！斑@些項目大多是因為資金遇到壓力才出手，但項目本身并沒有太大問題，所以在收購之后，這些項目還是有機會被盤活的�！�

最優方案下的博弈

對于房企來說可能是“斷臂求生”，但對信托公司而言是各方面的能力考驗。

有華東某大型信托公司長期從事地產融資的業內人士表示，變成股東入局房企項目后，信托公司能否保證前期投入的收回，也得打個問號。

對此，小胡也表示了部分認同�！皩π磐泄�司的主動管理能力確實存在著不小的挑戰。像這種合作模式下，信托公司需要一個團隊去跟蹤項目，團隊所需人才也需要結構化調整，這都是壓力，也需要成本�！�

“對于信托公司而言，風險其實并不會因為這個模式而降低，只是風險的形式和承擔者發生了轉變，從原來的房企信用風險側轉向了市場側。簡單地說，你所建的房子賣不出去，就是信托公司現在要承擔的風險�！�

據國家統計局發布的2022年1~2月房地產行業數據，商品房銷售面積、商品房銷售額雙降，增速為2016年以來的次低，僅高于疫情剛爆發時的2020年1~2月，消費端呈現疲軟態勢。小胡也告訴記者，行業數據只是平均值，市場的風險其實就在眼前。

當然，其中肯定也會有值得投資的項目。因此，在合作上，信托公司更傾向于選擇好的項目，或者能更快回款的項目。另外，每家房企的議價能力都不一樣，除了利潤的分配，是否保留回購權，還有更優先的利潤分配權利等，都是房企和信托公司間的較大博弈點。

小胡告訴記者，說到底，雙方都是為了自己的利益最大化，肯定會有博弈，好的項目，房企的議價權可能會更大些，但也不都是一概而論的。

據記者梳理，恒大集團陸續與多家信托公司簽署協議，都有行使回購股權的權利。

被深度捆綁的信托公司能否走出漩渦還未可知。不過，可以確定的是，信托公司在風險的倒逼下，已在做內功、提升風控管理的路上。