“房地產業務大戶”愛建信托2022年凈利下滑近6成，去年以來剝離多個房地產股權

作者：王莉

出品：全球財說

愛建信托2022年繼續延續了盈利下滑態勢。

近日愛建集團(600643)公告，根據中國外匯交易中心暨全國銀行間同業拆借中心相關規定，愛建集團全資子公司上海愛建信托有限責任公司(其他簡稱：愛建信托)擬按要求報送2022年度未經審計資產負債表及利潤表，2022年，愛建信托全年實現營業總收入15.11億元，降幅35%；全年實現凈利潤4.04億元，較上年減少5.72億元，降幅59%。

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業績持續下滑

資料顯示，愛建信托前身是1986年成立的上海愛建金融信托投資公司。隸屬上海市工商界愛國建設公司，系其全資子公司。1992年11月，公司以“上海愛建信托投資公司”的名稱進行重新登記。2000年7月，公司改制為有限責任公司，并更名為“上海愛建信托投資有限責任公司”。2001年12月，公司獲中國人民銀行批準重新登記。2012年3月，公司更名為“上海愛建信托有限責任公司”。

公司近年來業績處于下滑通道。2021年愛建信托實現營業收入22.26億元，同比下降6.56%；實現凈利潤9.75億元，同比下降19.45%。

2022年，愛建信托全年實現營業總收入15.11億元，較上年同期減少8.03億元，降幅35%，實現利潤總額5.56億元，較上年同期減少7.47億元，降幅57%。全年實現凈利潤4.04億元，較上年減少5.72億元，降幅59%。

對于2021年業績下降，愛建信托解釋稱，主要由于受到行業監管政策持續壓降融資類和通道類信托業務規模，對當期收入和利潤產生較大影響。

對于2022年愛建信托業績下滑原因，愛建集團解釋稱，主要由于受到房地產行業調控和信托行業監管政策持續壓降融資類業務規模，對愛建信托當期收入和利潤產生較大影響。

截至2022年12月末，愛建信托資產總額106.14億元，較上年末增加0.53億元。愛建信托年末所有者權益76.76億元，較上年末減少6.08億元，降幅7%，主要為經營積累減少。

目前尚看不到愛建信托完整利潤表，根據其2021年報，可以看到拖累營業收入下降主要是由于投資收益等的下降，2021年該公司利息凈收入和手續費及傭金凈收入同比保持了增長，而投資收益2021年僅實現2418.66萬元。同比下降94.88%。

雖然公司的利息收入保持了增長，但實際上其信托項目的利息收入同比卻在下滑，同比下降了21.06%。

2021年在營業收入下降的背景下，公司營業支出反而在增長，2021年公司營業總支出9.12億元，同比增長20.02%。推動營業總支出增長的原因是信用減值損失大增，同比增長了287.67%。

收入下降，支出上升，凈利下降就成了定局。

從日常來看，計提信用減值損失不是為了隱藏利潤就是因為不良確實多了。當前局面看，愛建信托隱藏利潤的必要性似乎不大。而其整體不良情況根據報表也看不出來，公司沒有明確披露，僅看到關于自營資產的信用風險情況，其自營不良2021年較上年末大幅上升，不良率也從上年末的0.25%上升到了4.95%，增長比較劇烈。

圖片來源：愛建信托2021年年報

對于前述公司解釋2022年房地產行業調控是影響收入和利潤下滑的重要因素之一，應的確如此，該公司無論是在自營資產還是信托資產，房地產占比都偏高。尤其是在信托資產中，房地產業務占到了5成以上，在自營資產中房地產占到超2成。

圖片來源：愛建信托2021年年報

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剝離房地產股權

愛建信托是“房地產大戶”倒不是秘密。去年上半年，愛建信托曾被罰400萬，其中就主要涉及到房地產業務。

根據監管消息，愛建信托存在部分固有貸款風險分類不準確，部分關聯交易未向監管機構事前報告，向部分房地產開發企業發放流動資金貸款，對某信托計劃風險管控和后續管理嚴重違反審慎經營規則，向資本金不足的房地產項目發放信托貸款，向不具備二級房地產開發資質的房地產開發企業發放信托貸款，某固有貸款未按規定進行受托支付，某信托計劃期限結構設計嚴重違反審慎經營規則等違規行為。

從去年以來多家信托業“房地產大戶”正在逐步甩賣部分房地產股權，包括中融信托、愛建信托、五礦信托、中航信托、華鑫信托、中鐵信托等多家信托公司。

去年，愛建信托就拋售多個房地產相關股權。如轉讓海愛建澤盈80%股權，最終愛建集團接盤，資料顯示，此前中南建設(000961)6.53億與上海愛建設立房地產投資基金持股50.1%，愛建信托作為優先級有限合伙人（LP1）出資6.5億元，持股49.8%，愛建澤盈作為執行事務合伙人和普通合伙人（GP2）出資100萬元，持股0.1%。

轉讓上海愛垠事業發展合伙企業（有限合伙）99.6054%股份予上海大發房地產集團。企查查信息顯示，上海愛垠實業成立于2019年2月20日，該公司出資額25345萬元人民幣，執行事務合伙人為上海誠淮實業發展有限公司，該公司經營范圍包括建筑裝修裝飾建設工程專業施工、房地產開發經營、商務咨詢等。

退出投資企業南京高蓁企業管理合伙企業（有限合伙）（以下簡稱：南京高蓁企管），南京高蓁企管成立于2021年5月25日，執行事務合伙人為南京融輝盛企業管理咨詢有限公司，注冊資本約8.18億元，經營范圍包含：房地產開發經營；住宅室內裝飾裝修；各類工程建設活動等。

今年則退出投資企業宿州藍澤企業管理合伙企業（有限合伙）（以下簡稱：宿州藍澤企管），退出前持股比例約49.86%。宿州藍澤企業管理合伙企業（有限合伙）成立于2021-08-06，執行事務合伙人為上海星柏房地產有限公司，經營范圍包含：企業管理；房地產開發經營。

近年來，信托糾紛高發，愛建信托也不例外。

比如，此前與方大碳素的糾紛于2021年12月才獲終審判決，算是劃上句號。

還有兩個案件糾紛仍尚在執行過程中。

根據公告信息，愛建信托與中昌海運控股有限公司（以下簡稱“中昌海運”，所涉案件為“案件一”）、上海隆維暢經貿有限公司（以下簡稱“隆維暢”，所涉案件為“案件二”）因信托貸款合同產生債務糾紛，愛建信托作為債權人和申請執行人，于前期向上海金融法院提起申請，要求兩名債務人分別履行相應歸還信托貸款本金及利息的義務，其余八名被告/被執行人分別履行對應的擔保義務。

“鑒于案件一、案件二尚在執行過程中，且質押物的價值具有波動性，執行條件較為復雜，同時相關保證人亦存在無法履行或無法完全履行保證義務的可能，故目前暫無法確定訴訟對公司本期或期后利潤的影響及金額�！睈劢ㄐ磐斜硎�。

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